第二章 数码港——高科技包装房地产

玩地产有得有失,难以显示其小超人的本色,李泽楷开始动脑筋了。把地产项目和高科技概念结合,将会是个什么样子?搞一个香港的硅谷是不是会比单纯的地产开发更吸引人呢?在硅谷“混”过一段日子的李泽楷想到了用高科技包装地产项目的念头,这就是著名的香港“数码港”计划的由来。

从1998年开始,李泽楷不断游说香港政府支持“数码港”计划,但港府高官被亚洲金融风暴弄得疲于奔命,无暇顾及“数码港”计划,直到1999年初,随着科技发展的步伐不断加快,港府为了增强香港的竞争力,希望通过“科技救港”,于是积极支持发展香港的高科技。而李泽楷的“数码港”计划也因适应时世,得到港府的大力支持。终于,130亿的“数码港”成为盈科的囊中之物。

硅谷概念

李泽楷在斯坦福大学求学的时候,位于斯坦福大学旁边的硅谷蓬勃兴起,亲身的经历使一向爱思考问题的他对硅谷成功的秘诀了如指掌,也启发了他在香港开拓“数码港”的思路。用高科技包装香港的房地产是“数码港”计划的独特之处,其推行的是硅谷概念。那么硅谷概念到底是什么?这要从硅谷的发展史开始讲起。

硅谷原本是一块种植桃子、西梅的农田,30年代,邻近的斯坦福大学电子工程系教授Frederick Tennan鼓励学生留在硅谷工作甚至创业。他的学生,惠普的创办人WlliamHewett 与David Packald于1939年设计出一部“声音震荡器”,与迪主尼合作拍成电影《幻想曲》,成为科技创业的第一代。

Tennan成为斯坦福大学副校长后,于1951年成立斯坦福研究院,当时美国政府正大力资助国防工业的发展,并以低廉的租金,吸引企业家在硅谷投资,经过数十年的积累,硅谷终于成为全世界高科技工业中心。

硅谷的一大特色就是鼓励创业,因此硅谷不断有新公司诞生,1955年只有7家,1960年增至32家,至今已聚集了超过7000家电子和软件公司,每星期还有大约11家新公司诞生。不少在大公司工作过的年青人,都跳出来创业。康柏电脑的前身Tandem COmputer 及Silicon Gwtics的创办人都曾经在惠普工作,后来都成立了自己的科技公司。

为什么这一切都发生在硅谷或是与硅谷紧密相关的人和公司身上?为什么这么多的精英聚集在这块土地上?为什么知识经济的端倪首先通过硅谷显现出来?为什么硅谷的商业竞争代表了新的竞争规则?

美国《商业周刊》撰文,对硅谷40年的发展经验进行了全面回顾,他们认为,硅谷是思想和冒险者的天堂。完善的投资环境和风险投资机制使一个个奇思妙想和技术发明变成产品,换成金钱,诞生了越来越多的百万富翁。创意和企业精神是硅谷成功的要诀。1995年的Yahoo!,1996年的Hotmail都是其典型代表。

硅谷崇尚创新,只要有好主意,这里的风险投资家们就会创造一切条件,让这些好主意孵化出来。有人说:“硅谷就像一个爆米花机,‘扔’进一把冒险创业者,再加上风险投资,就看到了今天一幕幕起伏跌荡的好戏。”

不过,别以为硅谷只是简单地把一些工程师。风险投资家船头公司和电子器件商店混在一起,再大洒一堆金钱就可以了。硅谷乃是藏龙卧虎之地,这里人才济济,拥有第一流的大学。附近的斯坦福大学、加州大学柏克莱分校及6间工程学校每年都提供4op名毕业生,其中有1000个硕士,400个博士,源源不断地向硅谷输送新鲜血液。

此外,随着硅谷的腾飞,它已经成为世界科技工业的中心,越来越多的年轻人到此从事高科技产业,使硅谷的房地产供不应求,价格暴涨,成为世界房地产价格最昂贵的地区,一个小房间每月的租金就达到1万港元。许多在硅谷的打工一族虽月入2000至3000美元,但都无家可归,成了流浪汉。他们有的每天在通宵营业的巴士上过夜,运气好的则可以在政府为无家可归人士提供的庇护中心得到一张床,睡上一个安稳的觉,但这样的机会并不多,因为庇护中心只能提供3000个床位。

在这种情况下,硅谷的房地产业出现空前的繁荣,升值的空间无限。不过,由于硅谷是先有高科技,后有房地产,大量人才涌入但却没有足够的房屋供应。在供不应求的问题越来越严重的情况下,发展商才匆匆赶建住宅和写字楼。这种在某种程度上的混乱局面,是硅谷的房地产开发商所始料不及的,也是有损这块科技天堂形象的一面。

130亿,沧海变桑田

高科技的应用越来越广泛,李泽楷深谙先发制人的道理。他暗自思索:必须马上行动才能把握住这个千载难逢的机会。

1998年初他开始策马扬鞭了。吸取了硅谷的经验,李泽楷计划把高科技和房地产相结合,在香港建立一个像硅谷一样的工业城,高科技和房地产同时推进,既发挥香港的优势,又弥补硅谷的不足。

那段时间,他亲自带领盈科的高层到香港各个地区视察。

冒着早春的毛毛细雨,李泽楷独自开车来到太平山。俯瞰被烟雨笼罩的香港——高楼林立,似乎已没有一块立锥之地了。他开始静静地踱步,思索了一会儿,发出深深的感叹:到底哪里才是香港的科技天堂呢?

踏遍港岛,李泽楷终于觅到了理想中的科技天堂:紧靠香港大学又邻近香港中环(香港的商业中心)的薄扶林碧遥湾最有条件成为香港硅谷。

“数码港"要想像硅谷一样成功,人才是一个关键的因素。试想一下,硅谷如果不是位于斯坦福等著名大学的附近,有它们输送人才,怎能发展成今天这般规模?因此,李泽楷在选择‘数码港”的位置时,十分注意它与香港学府的地理关系。最后把“数码港”的位置确定在香港大学附近,就是考虑到人才的问题。

选址确定以后,李泽楷开始向香港政府展开漫长而艰辛的游说工作。

所谓“数码港”,其实有点类似国内的“高科技园”。“软件园”,包括资讯科技广常办公大楼、服务式住宅、高层住宅及独立洋房。预计建成后可容纳雇员100至500人的大、中型资讯科技公司以及100间雇员少于50人的小公司。香港政府以比较优惠的价格提供土地,由盈科开发,然后用相对低廉的房租吸引高科技公司在此经营。而应用各种新资讯科技进行多媒体创作,如电影、立体图表和动画制作以及发展软件应用系统是“数码港”未来的蓝图。兴建“数码港”需要动用130亿港元的庞大资金,其中香港政府出地,作价60亿港元,盈科则斥资70亿港元建上盖,兴建总面积逾578万平方英尺的楼房。130亿,令原本杂草丛生的碧遥湾,摇身一变成为纳世界顶尖科技的数码天堂。

写字楼租金低廉是‘数码港”的一大特色,港府计划用每平方英尺6.5港元的低租金吸引高科技公司来港投资(香港其他地区的写字楼租金每平方英尺平均都要2O──30港元),以带动香港科技和经济的进一步发展,同时以住宅收益来补贴建写字楼的费用。“数码港”建成后,住宅收益港府占四成六,盈科占五成四,余下的写字楼及酒店,由港府拥有作出租之用。李泽楷表示,“数码港”只容许‘肩增值”公司或部门租用,他会与港府成立一个委员会,审批租户是否符合条件。

“数码港”项目刚提出,已经有一大批高科技公司表示会租用“数码港”的写字楼,如康柏展立信、微软、数码通。香港联想、摩托罗拉、AWi、朗讯科技。苹果电脑。GlObalone。Acer电脑等,而IBM、赛贝斯、惠普。甲骨文、雅虎。华为。Pacific ConVopnce。软件银行等更签订了意向书。

李泽楷提出“数码港”计划,为香港的科技事业描绘了一个美好的明天,这种创新意识和风险投资意识正是硅谷以至全世界所提倡的。

从“数码港”计划,一方面可以看出李泽楷的眼光的确独到。香港的房地产由于金融危机的影响,出现降温。只有注入新的元素,拓展新的发展潜能,香港的房地产业才能较快地出现第二个春天。而香港的高科技业当时刚刚起步,是一个尚待开发的宝藏,很需要一个像硅谷这样的发展基地。于是李泽楷抓住机会,瞄准了香港房地产和高科技的结合点,企图通过硅谷概念推动香港房地产和高科技的双向发展,可见其创意。

另一方面李泽楷敢于承担风险的意识也确实令人钦佩。因为对于香港发展高科技,当时许多人并不看好,就连香港政府也是再三犹豫后方才决定利用高科技救港。而李泽楷奋勇当先,足见其超凡的魄力。李泽楷曾经说过,他看问题不是看眼前的,而是看十年。二十年以后的。正因为有这种超前的眼光,李泽楷比别人看得更远,也就能够先走一步。

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